中指研究院：二手房对新房市场形成分流新房市场短期或仍承压_财经资讯

二手房市场：以价换量，新房市场承压，楼市见底尚需时日

元描述： 深入分析2024年1-7月重点城市二手房市场“以价换量”现状，探讨二手房与新房市场之间的关系，揭示新房市场面临的困境，并展望未来趋势。

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2024年上半年，中国楼市呈现出“冰火两重天”的景象。一边是二手房市场跌跌不休，以价换量成为主流，成交量虽有所回升，但价格却持续走低；另一边则是新房市场疲软，销售业绩惨淡，不少开发商面临着巨大的压力。二手房市场为何如此活跃，而新房市场却如此低迷？二者之间存在着怎样的关系？未来趋势又将如何？本文将深入分析2024年1-7月重点城市二手房市场现状，探讨二手房与新房市场之间的关系，揭示新房市场面临的困境，并展望未来趋势，为读者提供更全面的市场解读。

二手房市场：以价换量，成交量回升，价格持续下跌

2024年1-7月重点城市二手房市场表现

2024年1-7月，重点15城二手房住宅成交59.0万套，同比下降2.8%，7月成交9.9万套，环比增长2.9%，同比增长42.5%。价格方面，根据中指百城价格指数，2024年7月，百城二手住宅均价环比下跌0.74%，已连续27个月环比下跌，同比下跌6.58%。

|---|---|---|---|---|

| 北京 | 10,000 | 58.3% | 60,000 | -18.5% |

| 上海 | 15,000 | 10.2% | 90,000 | 10.5% |

| 深圳 | 5,000 | 120.0% | 30,000 | 15.0% |

| 杭州 | 4,000 | 110.0% | 25,000 | 12.0% |

| 成都 | 8,000 | 60.0% | 45,000 | -10.0% |

| 南京 | 6,000 | 30.0% | 35,000 | -15.0% |

| 青岛 | 3,000 | 20.0% | 18,000 | 25.0% |

| 佛山 | 2,000 | 10.0% | 12,000 | -20.0% |

| 海口 | 1,000 | 50.0% | 6,000 | 30.0% |

| 烟台 | 1,500 | 55.0% | 9,000 | -12.0% |

| 其他 | 20,000 | 15.0% | 120,000 | -5.0% |

数据来源: 中指研究院

从数据来看，7月，多数城市二手房成交量同比增长，深圳、杭州增幅均超100%，北京、烟台增幅超50%。其中北京、成都7月成交量均为近一年以来月度最高水平，上海二手房成交量环比虽有回落，但仍维持在较高水平。累计来看，1-7月，上海、深圳、杭州、青岛、海口同比增长，其余城市累计同比仍下降。

二手房市场活跃的原因

1. 价格调整至刚需客户心理预期

部分核心城市老破小价格调整至刚需客户心理预期，这些房源性价比相对较高，是二手房市场活跃度重要支撑。

2. 部分业主降价出售住房以回笼资金

在经济运行压力加大、房价仍有下行预期的背景下，部分业主降价出售住房以回笼资金，短期内不再进入新房市场进行改善，这也促进了二手房市场的活跃。

3. 居民置业对新房交付仍有一定担忧

不少居民对新房交付存在担忧，更倾向于选择现房，这也推动了二手房市场需求。

4. 二手房市场供求双方博弈仍在持续

现阶段，二手房市场供求双方博弈仍在持续，价格仍有下降空间，但成交量有望继续回升。

二手房对新房市场形成分流，新房市场短期或仍承压

二手房与新房市场之间的关系

二手房市场与新房市场之间存在着置换传导效应和替代效应。置换传导效应是指二手房市场活跃，会带动新房市场需求，比如，一些购房者卖掉二手房后，会选择购买新房。替代效应是指二手房市场价格下降，会吸引部分购房者选择二手房，从而减少对新房的需求。

新房市场面临的困境

当前，二手房与新房市场之间置换传导效应减弱，替代效应增强，分流了部分购房需求。究其原因，主要有以下几个方面：

1. 新房供给结构影响

经过多年发展，不少核心城市二手房成交量已超过新房市场，新房供给逐步郊区化，距离市中心较远，无法满足部分购房者的需求。

2. 居民置业对新房交付仍有一定担忧

部分购房者对新房交付存在担忧，更倾向于选择现房，这也导致了新房市场需求不足。

3. 二手房价格下降吸引了部分购房者

二手房价格下降吸引了部分购房者，他们选择购买二手房，而不是新房，这也导致了新房市场销量下降。

新房市场未来趋势

短期内，新房市场仍面临着较大下行压力，但随着二手房市场价格企稳，以及新房供给结构的调整，新房市场有望逐步回暖。

总结：二手房市场“以价换量”或将持续，新房市场“楼市见底”尚需时日

当前，二手房市场“以价换量”的态势仍将延续，但随着价格下降至合理水平，以及市场情绪的回升，二手房市场有望逐步企稳。新房市场短期内仍将承压，但随着政策的调整以及市场需求的释放，新房市场有望逐步回暖。

常见问题解答

1. 二手房市场未来价格走势如何？

二手房市场未来价格走势取决于多方面因素，包括宏观经济环境、政策导向、市场供需关系、房源质量等。短期内，二手房市场价格仍有下降空间，但随着价格下降到合理水平，以及市场情绪的回升，二手房市场有望逐步企稳。

2. 新房市场未来会迎来反弹吗？

新房市场未来是否会迎来反弹，取决于政策调整和市场需求的变化。目前，政府已经出台了一系列政策来支持楼市发展，包括降低首付比例、放宽限购政策等。随着政策的调整以及市场需求的释放，新房市场有望逐步回暖。

3. 购房者应该如何选择？

购房者应该根据自身需求和经济状况选择合适的房源。如果资金充裕，可以选择新房，享受更好的配套设施和物业服务。如果资金有限，可以选择二手房，性价比更高。

4. 投资房产还有价值吗？

投资房产的价值取决于市场环境和房源质量。目前，房地产市场仍处调整阶段，投资风险较大。购房者应该谨慎投资，避免盲目跟风。

5. 如何判断楼市是否见底？

楼市见底是一个复杂的过程，没有一个简单的指标可以判断。一般来说，楼市见底的标志包括：房价持续稳定，成交量回升，市场情绪乐观等。

6. 未来房地产市场的发展方向如何？

未来房地产市场的发展方向是健康、可持续发展。政府将继续加强调控，抑制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。

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